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          刺激政策為什么秒撤回?房價會不會大跌?5個字說出真相!

          作者: 時間:2020年03月26日 信息來源:

             刺激政策為什么秒撤回?房價會不會大跌?5個字說出真相!

           
            3月24日下午,海寧發了個大招,他們出臺了個政策,宣稱未來一個月,“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行。
           
            
           
           
           
            也就是說,非海寧戶籍在海寧可以買多套房,各大銀行還會對購房者適當降低貸款利息。
           
            這個通知突破限購的力度不小,只不過,沒過幾個小時這個消息被撤回了。
           
            記憶力好的人可能都還記得,這不是第一例。
           
            2月21日,河南駐馬店發布17項穩樓市政策,提出首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%。這被視為疫情期間首個明確提出降低購房首付的城市,但很快文件也很快被撤回了,駐馬店為此還遭到了河南省的約談。
           
            3月3日,廣州通知取消公寓、商鋪、寫字樓的限購政策,這意味著從2017年3月開始實行此類限購被松綁,不過次日,這個政策也撤回了。
           
            3月12日,寶雞提出“各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策”,也是當天撤回。
           
            …….
           
            看著有點暈乎,其實這么謹慎很正常,因為2020年,房地產對于中國的意義會很不同,非常非常重要,現在大家關注的一個重點,就是要不要重啟房地產拉動經濟?問題比較棘手,我們今天就來聊聊這個問題。
           
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            疫情還沒控制,現在大家都在討論全球經濟到底是大危機還是大蕭條?
           
            兩個選項都不好,各國央行爭相放水,美國的無限制QE是美國的自救“核武器”,沿用的仍舊是解決2008年金融危機的老辦法,自己炸了就讓各國買單幫他度過危機,屢試不爽,因為他們有貨幣優勢,能這么玩。
           
            再看利率,歐盟一堆的負利率,美國也直奔這個而去,低利率、負利率的情況下,怎么讓自己的資產保值?這是全世界有產者面臨的難題。
           
            這個問題對中國人來說就一個標準答案,買房。
           
            所以你看前兩天,蘇州新房推出就秒光,不光因為新舊房產房價倒掛,還因為外部經濟環境使然,通貨膨脹的預期強烈,房子比黃金還靠譜。
           
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            常規武器空間有多大?
           
            從中國今年的經濟增長來說,壓力非常非常大,一季度還有幾天就結束了,除了游戲、在線教育等少數行業爆發式增長,其他的行業都挺慘,大家原本期望今年能保持5.7%的增長,那就意味著后三季度保守也得平均8%的增速,這個速度好多年沒見了,難度很大。
           
            從政策層面看,基本就是兩把槍,都是必須要用的武器。
           
            貨幣政策的降準降息已在操作中,而財政政策的難度更大,從前年開始,很多學者就在討論要不要突破財政赤字率3%的紅線,突如其來的疫情則放大了這個問題,減稅力度在加大,疫情的硬性支出不能少,所以說實話,空間有限。
           
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            有沒有博一博的機會呢?還是有的。
           
            投資、消費、出口三駕馬車,出口難度太大,投資這項,各個地方政府列出的大項目計劃超過50萬億,不可謂不大,新基建+老基建一起出手。
           
            “鐵公雞”這類的老基建有立竿見影的效果,但是副作用也不小,以科技為核心的新基建,除了5G基建,其他的都需要時間成本,咱們也巴不得多出幾個蘋果、亞馬遜,但井噴式的爆發很難,年內的貢獻有限。
           
            所以激活消費就非常重要了,這幾天各地領導開始帶頭下飯館,有些地方出臺了汽車刺激政策,都是為了讓這些受重創的行業復蘇。但不論旅游、餐飲還是汽車,都沒辦法和房地產相比,剛需強、單價高,拉動效應明顯。
           
            中金對今年的經濟比較悲觀,預測今年的增速只有2.7%,最近幾十年的最低點,但是他們也認為,“要想把內需補回來,不調整房地產的政策是做不到的。”
           
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            有多少人希望調整限購政策?
           
            大家都知道土地財政是地方銀根的主來源,但這套玩法不可持續,土地越來越少,房價越來越高都在堆積風險,所以去庫存之后,各種限購政策不斷出臺,房產稅吹風不斷,都希望讓政府收入來源更健康。
           
            但是疫情讓各地政府的處境更麻煩了,促經濟是當務之急,怎么在短期內優化資產負債表?真的沒有比松限購更有效果的事了,所以那些一日游的政策,看起來都是在做嘗試。
           
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            但很多人期望的房價大跌會出現嗎?
           
            大家都知道,地產商、地方、炒房客都是這個超高速印鈔機器的支持者,因為他們是最大的獲利者,不過,玩得正歡時,高層踩了剎車,他們顯然知道房價瘋漲的瘋狂結果,房住不炒、一城一策這些大家都已經耳熟能詳了。
           
            當然,這遠遠不能滿足很多人,支持房價暴跌50%、80%的大有人在,這可能嗎?
           
            舉個例子吧,2000年的時候北京開始了第一次汽車消費刺激,10萬的汽車零首付開走,這個政策很快就吸引來一堆超前消費者。但是沒多久,汽車開始降價了,幅度還不小,同款車從10萬先降到8萬,之后又降到6.5萬,結果怎么樣呢?
           
            十幾年后,銀行公開了數據,最早的那批零首付車貸,80%都違約了,車價降了那么多,還照常還錢心疼啊,那時候也沒啥征信,所以銀行只好認了。
           
            那點車貸對銀行來說真不算什么,換成現在的房貸呢?房價降一半,80%的人不還貸,銀行只能靠政府拯救了。
           
            債務危機,不論發生在金融體系還是居民體系,都是大風險。從政府來說,會極力避免這種情況出現。
           
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            所以現在的房地產調控目標有點在學習股市,類似漲跌停限制,別大漲也別大跌,平穩運行最好,讓資金分流,讓財富分配更均衡,讓年輕人有希望。
           
            但是以上,限于平時。
           
            很多人關心的是,疫情之下,經濟壓力太大,我們是否要重啟房地產這個自救“核武器”,擊敗經濟衰退的悲觀預期?
           
            這確實是個一直沒動靜的、最大的變量,房地產自己的體量足夠大,而且能帶動上下游30多個行業,不光解決就業,也能讓更多人有消費的需求和意愿。
           
            所以現在的情形是:購房者在等待,開發商在呼吁,地方在嘗試。
           
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            會怎么樣呢?
           
            預測一下,“大刺激沒有,小刺激不斷”。
           
            啥意思呢?大力度的取消限購別想了,尤其像京滬、強二線城市、房價高漲的海南等地,一旦放開,房價還得漲回去,前功盡棄。
           
            但“一城一策”的制度給了地方政府一定范圍的自由裁量權,用不用這個“武器”?什么時候用?現在還都在觀察期:
           
            疫情到底會怎么走?下行壓力究竟有多大?就業情況怎么樣?債務怎么還?…….
           
            這些都是考量因素,像這幾天,官方傳遞的信號是“紓困不刺激”,這五個字是現在的政策要義,不過被紓困的企業不可能把銀行貸款固化到房子里就不管了,他必須完成銷售回款,保證現金流,這個系統才能運轉下去。
           
            現在房地產全行業負債1.46萬億,2020年7月是一個償債高峰期,額度1490億,這個錢是不是能還上?企業、政府、銀行都很操心,估計合適的政策會在恰當的時間推出。
           
            所以在那些壓力大的普通二線、三四線城市,尤其是缺少其他支柱產業的地方,年內會有若干的小刺激,放松限購,但方式、幅度、時間會差異很大,一切都要看經濟的修復能力怎么樣了。
           
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            對于有購房意愿的人來說,今年是一個好的窗口期,一定要提前做好準備啊。
           
            理由很多,來個最直接的吧,很多炒房的群現在非常活躍,都磨刀霍霍準備看好時機出手了…..
           
            ( 作者 貓哥 來源 大貓財經 )
           
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